标普：下调建业地产(00832.HK)长期发行人信用评级至“B”，展望“负面”

久期财经讯，4月14日，标普将建业地产股份有限公司(Central China Real Estate Ltd.，简称“建业地产”，00832.HK)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。

“负面”展望反映出，鉴于该公司的房地产销售前景不明朗，且在离岸资本市场渠道受限的前提下还款需求较高，该公司的流动性可能无法在未来12个月充分恢复。

标普下调评级，以反映在中国房地产开发行业低迷的背景下，建业地产的业务状况受影响严重。未来12-24个月，该公司的销售规模和利润率可能会持续下滑。河南房地产市场的需求和波动性将继续拖累该公司的业务状况，抵消该公司在市场上的领先地位(此前被标普视为该公司的优势)。

河南省的积极政策可能有助于提振住房需求，但无法遏制建业地产销量的下滑。根据其保守的项目启动计划，该公司目前的目标是到2022年实现530亿元人民币的合同销售额，比2021年下降12%。今年前三个月，该公司实现销售额62亿元人民币，同比下降41.8%。鉴于此,该公司将面临更大的压力，以在第二季度产生足够的销售额来实现公司全年目标。

标普预计未来两年建业地产的利润率将保持在较低水平。该公司可能会提供折扣或激励措施来提振房地产销售，以打消顾客对于价格方面的顾虑。该公司合同销售的平均售价从2019年的7811元人民币/平方米降至2021年的7360元人民币/平方米。预计到2022- 2023年，随着2020-2021年促销项目转化为账面，公司经确认毛利率将在14%-16%之间。

建业地产的流动性缓冲已经收缩。该公司一直高度依赖离岸资本市场融资。由于行业低迷，大多数中国房地产开发商均受到影响，建业地产不得不在2021年用现有现金偿还债务。该公司的无限制现金从2020年底的226亿元人民币下降到2021年底的59亿元人民币。它的总债务也下降了30%。2021年底，不受限制现金/短期债务之比为0.9倍，而当年年初为1.5倍。该公司在未来一到两年内有很高的还款需求，包括2022年8月到期的5亿美元和2023年到期的9亿美元。基于上述原因，标普将建业地产的流动性评估从“充足”调整为“不足”。

该公司与当地银行的关系以及良好的到期安排，降低了其再融资风险。在资本市场渠道受限的情况下，该公司于2021年偿还了11亿美元的离岸高级票据，显示出该公司积极主动的财务管理。标普预计，该公司将调动内部资源，包括手头的自由现金流和营运现金流，以偿还8月初到期的5亿美元高级票据。

资产出售将有助于缓解流动性压力。2022年4月1日，建业地产与万达集团签署战略合作协议，将九处商业地产的租赁和管理货币化。此外，建业地产拥有约2000亿元人民币的可销售土地储备，可支撑其4 - 5年的销售。这可以为在销售恢复时保留现金提供一层额外的缓冲。

负面展望反映了标普的观点，即该公司的流动性在未来6至12个月内可能无法充分恢复。这是因为河南为支持房地产行业而出台的政策放宽可能需要一定时间才能实现，而该公司是否能在2022年实现其销售目标还是一个未知数。与此同时，由于大多数中国房地产开发商的离岸资本市场渠道仍然受到限制，用手头的现金支付到期款项可能会进一步拖累建业地产的流动性状况。

如果发生以下状况，标普或将下调其评级：

建业地产的流动性进一步恶化。造成恶化的原因可能是该公司现金水平进一步下降、该公司无法为其在岸银行贷款进行再融资、未能采取再融资或偿还计划来解决债务到期问题;

公司销售收入大幅下降，合同销售额和销售现金流入大幅低于年度目标;或

由于利润率和收入入账下滑，建业地产的财务杠杆(以并表后或按比例并表后的债务/EBITDA的比率来衡量)升至7倍以上。

如果发生以下状况，标普或将展望调整至稳定：

建业地产能够产生足够的流动性来满足偿还需求，并且其无限制现金/短期债务的比率有所提高;

公司可以保持稳定的资本结构，并持续获得在岸银行贷款;和

其财务杠杆持续低于7倍。

ESG信用指标:由E-3, S-2, G-3至E-3、S-2、G-4

在标普对建业地产的信用评级分析中，治理因素现在是一个负面因素，因为标普认为过去一年的管理层更替过多，可能会对公司的持续战略实施产生负面影响。治理因素还考虑了建业地产控股股东的强大影响力。该公司由胡葆森先生于1992年创立，截至2021年12月31日，其拥有70.11%的股份。