中达证券：去化周期环比持续上升，地方购房支持政策频出

作者：久期编选 2022-04-18 11:18

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升12%，2022年累计成交面积同比下降42%。北京和上海环比分别上升68%和下降30%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降35%、36%、50%。芜湖、珠海、杭州、福州2022年累计交易量分别下降54%、48%、38%、48%。

截至4月15日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降0.3%;平均去化周期20.4个月，平均环比上升8%。广州和上海去化周期分别由上期的26.2个月和9.2个月变动至41.3月和12.7个月，分别环比上升58%和38%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升21%。杭州和江门环比分别上升101%和55%。2022年累计成交面积同比下降39%。深圳、南宁和东莞2022年分别累计同比下降76%、35%和43%。

本周观点：

本周，全国各区域新房成交环比同步回升，尤其是泉州在疫情好转后，新房成交环比大幅上升(环比上升9441%)，珠三角及南部其他城市新房成交环比降幅亦有所收窄(由上周环比下降53%至本周环比下降2%);另一方面，重点城市新房成交面积同比依然下滑。二手房成交方面，杭州等地成交环比呈现回升态势，带动重点城市二手房成交环比有所上升。

库存方面，广州、上海持续受疫情控制影响，去化周期环比涨幅较大，环比分别上升(58%、38%)，共同带动本周平均去化周期环比持续上升。

投资建议:

央行降准或助力修复购房者信心，地方政策频出或推动住房消费增长。近期，部分城市持续受疫情控制及部分房企信用风险尚存等影响，商品房销售环比波动延续，在此环境下，需求端改善政策出台频率继续提升、力度有所加大：1)央行全面降准0.25个百分点，或有望在一定程度上稳定企业及居民的收入预期、进而提振商品房市场信心。2)更多城市自主下调贷款利率及取消限售，央行表示3月以来已有100多个城市银行自主下调个人贷款利率、荆门等地取消限售并调整公积金贷款政策(提高人才贷款额度、取消异地职工贷款办理限制等)、宜昌发布放松限贷及取消限售等9条措施，地方通过不同途径加大对商品房销售的金融支持力度，持续激发购房者的市场意愿。3)更多城市在降低首付比及上调公积金额度的基础上，直接给予居民购房补贴，如郑州扩大首次购房补贴发放范围至所有本科生和专科生、给予博士后最高30万元的安家补贴，进一步提高了新青年的购房可能性，提高城市的人才吸引力亦有助于提升本土住房市场的潜在消费力。全面降准、地方频繁出台政策调整或有望继续提振市场情绪，短期内，地方购房支持政策力度或持续加大;另一方面，3月房地产境内外融资规模环比明显回升、证监会亦对民营房企融资表示了积极态度，房企经营活动及融资活动现金流均有望得到一定改善。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及疫情防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，海昌海洋公园、莱蒙国际、景瑞控股本周涨幅居前。中国海外发展、海昌海洋公园、美的置业年初至今涨幅居前。

图 1：海昌海洋公园、莱蒙国际、景瑞控股本周涨幅居前