中达证券：5月商品房销售投资继续承压，政策发力改善可期

作者：久期编选 2022-06-15 17:17

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

5月商品房销售降幅有所扩大，政策托底进一步发力。1-5月，全国商品房销售金额累计同比下降31.5%(1-4月：同比下降29.5%);销售面积累计同比下降23.6%(1-4月：同比下降20.9%)，单月降幅有所收窄。主要城市人流量的限制仍是影响行业复苏的主要矛盾，销售端恢复进度相对较慢。不过，近期政策托底力度进一步加大，各地普遍对首付比、限购等核心政策进行了调整。随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。

开发投资降幅扩大，施工增速首次转负。1-5月，地产开发投资累计同比下降4.0%(1-4月：下降2.7%)，降幅有所扩大。受疫情影响，房地产行业各项投资单月均有明显下行，1-5月施工面积同比下降1.0%，增速年内首次转负，施工投资对地产投资的支撑效应减弱。拿地方面，1-5月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降45.7%和28.1%，成交价款降幅较上月有所扩大。从近期数据看， 1-4月土地购置费同比下降3.8%，单月同比下降较快。参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。

开发资金来源降幅扩大，新政起效尚需时日。1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降25.8%(1-4月：下降23.6%)。拆分来看，国内贷款累计下滑26.0%(1-4月：下滑24.4%);自筹资金累计同比下滑7.2%(1-4月：下降5.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑39.7%/27.0%(1-4月分别下降37.0%/25.1%)，销售端的弱势拖累了开发资金来源表现。不过，随着销售端逐步恢复，后续资金面修复有望逐步推进。

销售继续下滑，去化有所加快。5月，44城新房成交面积环比上升8%，同比下降51%;当年累计成交面积同降46%(上月为降44%)，一、二、三线城市分别下降41%、40%及53%。成都、江门、北京和舟山累计降幅较小，而淮安、江阴、淮南、盐城累计降幅较大。截至5月末，14城新房去化周期为25.5个月(上月为28.8个月)。二手房方面，5月，15城二手房成交面积环比下降4%，同比下降27%;截至5月末，15城累计成交面积同降36%(上月为降38%)。成都二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数有所下降，各线城市挂牌价指数止涨后缓慢下行。

宅地成交降幅扩大，溢价率有所回落。1-5月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约58.2%;其中，一线城市下降81.8%，二线城市下降48.9%，三线城市下降60.8%，一线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，5月单月出现一定下降。溢价率方面，经历了去年初的躁动后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，5月单月溢价率环比有所回落。

投资建议：积极政策作用逐步显现，维持“强于大市”评级。市场对于调控政策放松的效果有所疑虑，引发了资产价格的大幅波动。但从最新数据看，单月销售降幅已有所收窄，同时越来越多的地方开始对核心调控政策进行调整，整体政策基调逐步趋近于2014年年下半年。随着疫情扰动因素的逐步缓解，行业有望重回正常的复苏轨道。维持“强于大市”评级。

报告正文

1. 板块表现：高信用房企股价表现较好

截至5月31日，海昌海洋公园、恒盛地产和朗诗地产当月涨幅居前;海昌海洋公园、越秀地产和中国海外发展年初至5月末涨幅居前。整体而言，高信用开发商今年以来股价表现相对较好。

图1：海昌海洋公园、恒盛地产和朗诗地产5月涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/5/31

图2：海昌海洋公园、越秀地产和中国海外发展年初至5月末涨幅居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/5/31

图 3：大发地产、融创服务和正荣地产5月换手率居前

数据来源：Wind, 中达证券研究;注：截至2022/5/31

2. 行业：销售投资承压，资金来源下滑

5月商品房销售降幅有所扩大，政策支持持续推进。1-5月，全国商品房销售金额累计同比下降31.5%(1-4月：同比下降29.5%);销售面积累计同比下降23.6%(1-4月：同比下降20.9%)，降幅较此前有所扩大。目前，疫情仍是影响行业销售复苏的关键因素，5月主要城市人流量下降使得整体恢复节奏仍然较慢。不过，近期从中央到地方政策托底力度均进一步加大，且越来越多城市新政涉及下调首付比等核心调控政策。随着疫情逐步受控，楼市需求端也将相应恢复。

图4：商品房销售额降幅有所扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图5：商品房销售面积降幅较上月继续扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

开发投资明显降速，施工增速开始转负。2022年1-5月，全国房地产开发投资完成额累计同比下降4.0%(1-4月：下滑2.7%)，单月同比明显下滑。从近期情况看，建筑工程投资和土地购置费成为支撑地产投资的主要因素。受疫情等因素影响，房地产行业各项投资单月均有明显下行，1-5月施工面积同比下降1.0%，年内首次转负，施工投资对地产投资的支撑效应减弱。拿地方面， 1-5月购置土地面积与土地成交价款分别累计下降45.7%和28.1%，成交价款降幅较上月有所扩大。从近期数据看，1-4月土地购置费降幅为3.8%，增速开始转负，单月同比下降较快。参考目前土地市场的实际情况，地产投资仍存一定下行压力。

图6：房地产投资降幅有所扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

图7：房企土地成交价款降幅有所扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图8：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

新开工、竣工面积降幅继续扩大。销售端当前的下滑使得房企在拿地开工方面的动力不足，一定程度影响了新开工情况。另一方面，近期国内主要城市疫情的扩散使得项目开发进度也受到了明显影响。未来在销售、融资端明显改善前，新开工或继续承压。2022年1-5月，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降30.6%(1-4月：下降26.3%);房屋竣工面积同比下降15.3%(1-4月：下降11.9%)。疫情、融资等方面的压力使得开年新开工面积降幅继续扩大，开发投资重回正轨仍需打破信用反馈的循环。

图9：新开工面积降幅有所扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

图10：房屋竣工面积降幅继续扩大

数据来源：国家统计局，中达证券研究

开发资金来源降幅扩大，疫情扰动融资修复节奏。2022年1-5月，房地产开发资金来源累计同比下降25.8%(1-4月：下降23.6%)。拆分来看，国内贷款累计下滑26.0%(1-4月：下滑24.4%);自筹资金累计同比下滑7.2%(1-4月：下降5.2%);定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑39.7%和27.0%(1-4月分别下降37.0%和25.1%)。从开发资金来源数据看，5月各分项资金来源同比皆出现下滑，按揭贷款和定金及预付款也因销售压力而下滑。但随着3月16日金融委积极表态，目前民企境内融资已有所改善;主要城市疫情受控也将对房企销售回款产生积极影响。

图11：开发资金来源降幅有所扩大

数据来源：国家统计局, 中达证券研究

3. 城市：销售继续下滑，推盘环比持平

3.1 新房数据：各线销量继续下滑，推盘环比基本持平

各线销量继续下滑，推盘环比基本持平。5月当月，44个主要城市新房成交量环比上月增长8%，同比下降51%。一线城市同比下降49%，二线城市同比下降46%，三线城市同比下降56%。44城截至5月末累计成交量同比下降46%(上月为下降44%)，一、二、三线城市分别下降41%、40%及53%。成都、江门、北京和舟山2022年累计交易量分别下降约18%、24%、26%及31%，而淮安、江阴、淮南、盐城累计同比下降74%、75%、76%和79%，为今年以来销量下滑较多的城市。从近期的成交数据来看，各线城市5月销售同比仍明显下滑，环比小幅上升，整体修复仍然较慢。

去化周期按月有所下降，广州、上海环比下降较快。截至5月末，14个主要城市的可售面积(库存)环比上月平均基本持平，同比平均上升7%;平均去化周期为25.5个月(上月为28.8个月)，环比平均下降约3%，同比平均上升158%。北京、上海、广州、深圳去化周期分别为18.3个月、51.6个月、15.6个月和14.7个月，环比上月分别上升49%、下降23%、下降58%和上升73%;同比分别上升34%、643%、87%和102%。整体而言，主要城市去化周期有所下降，基本面延续了前期小幅修复的态势。

北京、广州、深圳和成都新房批售面积累计同比降幅相对较小。5月，17个重点城市单月新房批售建面为787.8万平，同比上升-39.4%，环比上升-17.8%;其中，4个一线城市单月同比上升-5.0%，环比上升-57.4%，13个二线城市单月同比上升-43.4%，环比上升0.4%。1-5月，17个重点城市累计新房批售建面为3400.7万平，同比下降45.7%(1-4月为-47.4%);其中，4个一线城市累计同比下降26.1%，13个二线城市累计同比下降49.6%。北京、广州、深圳和成都批售建面累计同比下降9.6%、14.1%、14.7%和18.5%，新增供应相对充足。(注：因数据可得性，苏州、昆明和贵阳为商品房批准预售建面，其余城市为商品住宅口径)

表 1：截至2022/5/31主要城市交易量，各线城市同比继续下滑

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 2：截至5月31日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

表 3：截至5月末主要城市新房批售情况，北京、广州、深圳和成都新增供应相对充裕

数据来源：各地房管局，中达证券研究;单位：万平方米

3.2 二手房数据：成交环比有所下降，挂牌价高位稳定

成都成交面积累计增幅居前。5月，15个主要城市的二手房交易量环比上月下降4%，同比下降27%。北京和深圳单月同比分别下降52%和19%。截至5月末，15城2022年累计交易量同比下降36%(上月为下降38%)。成都2022年至今二手房成交面积累计同比上升219%，今年以来二手房市场热度较高;东莞和南宁降幅则相对较小。

表 4：截至5月末主要城市二手房成交量情况，成都成交面积累计增幅居前

数据来源：各地房管局, 中达证券研究

各线城市挂牌出售价缓慢下行，三四线城市二手房挂牌量维持高位。各线城市二手房挂牌出售价指数自2015年起持续上涨，但在2018年四季度市场遇冷后止涨，目前开始缓慢下行。挂牌出售量方面，一、二线城市二手房挂牌出售量指数逐步下行，三线城市较为稳定，四线城市挂牌出售量指数近期开始有所下行。随着过去三年大量成交的新房逐步交付，三四线城市未来或面临一定的供应上升压力。

图12：二手房挂牌出售价格指数近期缓慢下行