中达证券：上周一线新房成交环比回升，上海降低人才落户门槛

作者：久期编选 2022-07-04 13:37

本文来自微信公众号“中达研究”。

报告要点

数据要点：

本周，42个主要城市新房成交面积环比上升25%，2022年累计成交面积同比下降39%。北京和上海环比分别上升18%和38%。一、二、三线城市累计成交面积同比分别下降35%、33%、49%。芜湖、杭州、福州2022年累计交易量分别下降64%、39%、56%。

截至7月1日，13个主要城市可售面积(库存)环比下降2%;平均去化周期12.5个月，平均环比下降19%。温州和北京去化周期分别由上期的32.3个月和18.3个月变动至10.4月和12个月，分别环比下降68%和34%。

本周，15个主要城市二手房交易建面上升2%。北京和南宁环比分别上升29%和27%。2022年累计成交面积同比下降30%。深圳、南宁和东莞2022年累计同比分别下降60%、7%和上升4%。

本周观点：

本周，重点城市新房成交面积环比持续回暖。其中，温州、泉州等地成交环比增幅较大带动三线城市成交环比增速最快，环比上升82%。从区域上看，武汉等地成交环比涨幅有所扩大，带动中部城市成交面积环比上升较快(环比上升85%)。二手房成交方面，近期，重点城市二手房成交情况波动较大，周内，重点城市成交面积环比再度回正。其中，北京、江门等地成交环比增速加快，南宁等地环比有所回升，带动重点城市二手房成交面积环比上升2%。

库存方面，重点城市去化周期环比下降19%、同比增速持续放缓。其中，上海、苏州等地受销售情况影响，去化周期环比继续下降，长三角地区去化压力相对较小。

投资建议:

需求侧政策持续加码，上海、杭州降低人才落户门槛。近期，部分房企资金面出现一定改善迹象。融资端，本周，旭辉成功发行规模为5亿元第一期公司债券，体现出优质房企融资渠道进一步改善。销售端，克而瑞全口径销售数据显示，2022年上半年，百强累计销售金额同比增速较前5月收窄2.0pct至50.7%、单月销售额环比增长61.2%。百强销售情况有所回升，主要系首付比例下降及各类政策成效初显、部分城市推盘进度有所加快等因素的共同作用，部分房企销售回款有望改善。需求侧政策方面：1)多地打通区域间公积金互认互贷。武汉及咸宁、郑州及开封等地陆续签订公积金同城化协议，互认互贷或有助于减轻部分居民的住房资金压力、有效提升其购房积极性。另外，对于部分核心城市而言，公积金同城化或可推动部分潜在购买力向周边城市外溢，亦有助于推动当地住房销售增长。2)优化人才落户门槛延申至部分一线及强二线城市。上海放宽在沪毕业生落户条件，杭州允许毕业两年内的本科、硕士学历享受“先落户后就业”，降低落户门槛提升了城市人才吸引力，增强城市中长期的潜在住房购买力。未来，在后续各地防控趋缓的影响下，住宅销售或有望稳步复苏。维持行业“强于大市” 评级。

风险提示：调控政策及防控政策存不确定性;公司销售结算或出现波动。

报告正文

1. 行业表现

1.1 地产开发行业表现

本周，华侨城(亚洲)、绿城中国、龙湖集团本周涨幅居前。海昌海洋公园、越秀地产、中国海外发展年初至今涨幅居前。

图 1：华侨城(亚洲)、绿城中国、龙湖集团本周涨幅居前