中资美元债 | 地产二级市场半月报

久期财经讯，3月1日，本网站对中资地产美元债近半个月(2月16日至2月28日)的二级市场走势进行了分析。

久期财经根据存续地产美元债的修正久期进行了分类。2月下半月二级市场保持稳定，投资级名字与上半月基本保持一致，华润置地的CRHZCH 6 02/27/24重回100以上，尾部的房企估值略有下降。

二级市场整体稳定，高收益级表现优于投资级

如下图所示，2月下半月，投资级中资地产美元债二级市场略有走弱，与2年期和10年期美国国债收益率走势趋同，多数债券收益率呈上涨趋势，永续债券收益率涨幅较高。

其中，万科企业的VNKRLE 4.15 04/18/23收益率涨幅最高，上涨了超1800bps;中国海外发展、希慎兴业的收益率涨幅亦超过1000bps。

值得注意的是，穆迪于上周下调了希慎兴业的评级，展望由“稳定”调整为“负面”，此次下调反映了其未来债务水平上升、财务杠杆较高，导致希慎兴业旗下多笔长端债券价格下跌其中，其中HYSAN 4.1 PERP下跌1.563pt，HYSAN 4.85 PERP下跌近4pt。

价格上涨的房企中，多家传出发债再融资的利好消息，中国金茂于2月20日完成17亿元的公司债券发行，越秀地产于2月21日完成共19亿元的公司债券发行。债券融资提高房企现金流水平，提振投资人信心，促使其债券价格走强，CHJMAO 4.4 03/04/25收益率下行超4300bps，YUEXIU 3.8 01/20/31收益率下行超5600bps。

受政策提振，高收益及无评级的地产美元债市场整体走强，债券估值曲线呈上涨趋势。

其中，国瑞健康的GUOPRO 14.25 08/23/24估值于半月内接近翻倍，但仍处于底部位置;建业地产延续上半月涨势，CENCHI 7.65 08/27/23、CENCHI 7.9 11/07/23估值涨幅超20%。

华南城表示正与多个境内银行洽谈一笔约30亿元的3年期银团贷款，所募资金用于置换高息债务以降低财务成本，利好消息刺激曲线拉升，多笔债券价格回至高位，CSCHCN 9 07/20/24、CSCHCN 9 12/11/24估值涨幅超15%。

中骏集团30亿元中期票据获得银行间交易商协会接受注册，此次为继1月19日获中债增担保发行15亿元票据后，中骏集团再获“第二支箭”融资支持。利好消息促使中骏集团多笔票据估值止跌回升，涨幅均在10%左右，短券反弹幅度较大。

消息面上，碧桂园联席主席杨惠妍已接任为主席；中国奥园表示临时小组已原则上同意建议暂缓偿还债务安排；中国恒大未能与主要境外债债权人就重组方案达成协议，将于3月20日在香港面临清盘呈请聆讯；绿景中国地产寻求将LVGEM 12 03/10/23部分交换为有抵押私募票据。

房企融资渠道再拓宽，楼市交易明显回暖

根据数据显示，2月16日至2月28日期间，iBoxx亚洲中资美元房地产债券指数上涨1.63，最新报202.98，到期收益率上涨0.027%，最新报16.02%。

国内方面，2月多项针对性新政出台，房企融资渠道再度拓宽，楼市交易可见明显回暖。

2月20日，为落实证监会不动产私募投资基金的试点工作，中基协发布《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》。新规扩大不动产基金可投资范围，拓宽房企融资渠道以促进现金流补充;明确适格投资者、设置投资条件，限制入场门槛及规范基金运作以进行风险控制。新规旨在促进房地产市场盘活存量和产业良性循环，并将于今日正式实施。

2月24日，央行、银保监会发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》，即“金融17条”，涉及对租赁住房的投资、开发、运营等阶段信贷支持指引，并明确拓宽租赁住房多元化投融资渠道，包括住房租赁担保债券、发展REITs等，支持租赁住房市场发展。

“因城施策”的地方楼市政策亦在逐步推进，如武汉、赣州、扬州等城市放宽限购，洛阳、贵安等城市放宽限贷，目前已有超三十城将首套商贷利率下限降至4%以下，哈尔滨、吉林等城市调整公积金政策等。

近期下调首套房贷利率等需求端政策持续推动销售端回暖，进一步边际改善为住房销售复苏提供一定支撑。2月百强房企销售环增约3成，同比降幅缩小，销售面延续修复态势。规模房企分化延续，国央企业绩表现较好。

海外方面，美国财政部长珍妮特·耶伦此前表示，鉴于美国的劳动力市场足够强劲且并未出现严重资产负债表问题，美国经济“软着陆”是很有可能出现的结果，目前美国经济基本面良好，以12个月为单位衡量的通胀正在下降。目前市场对美联储加息终点的预期有所抬升，且加息周期持续的时间可能更长。