标普信评：新规下房企融资渠道面临监管，融资环境可能转向偏紧

本文来自微信公众号“标普信评”，原标题《房企融资渠道面临全方位监管》。

要点

融资新规下，房地产企业的融资渠道或将受到全方位监管，融资环境有可能在上半年较宽松的基础上转向偏紧。

新的融资规则有可能会促使房企转向表外融资，增加隐性债务风险。

特大型房企净负债率较低，融资空间较大，但部分大型和中型房企或将面临融资受限和流动性压力。

我们认为，8月20日房企座谈会体现的政策信号，从长期来说能增强行业的抗风险能力，有利于房地产市场的平稳健康发展;但短期来说，有可能增加一些企业的流动性压力和再融资风险，进一步加速房地产开发企业信用质量的分化。

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。会议强调了市场化、规则化、透明化的融资规则。标普信评认为，这或将是房地产调控政策收紧的重要信号。

本文样本为87家A股上市房地产开发企业。我们将这些企业分为四类：“特大型”房企指2019年度销售商品、提供劳务收到的现金规模大于1000亿元的房地产开发企业，“大型”房企该指标介于500亿元至1000亿元之间，“中型”房企该指标介于100亿元至500亿元之间，“小型”房企该指标低于100亿元。

房地产融资渠道面临全面监管

标普信评认为，未来几个月房地产开发企业的整体外部融资环境或将从上半年较为宽松的基础上转向偏紧。座谈会与会人员包括银保监会、证监会、外汇局、交易商协会等部门负责人，以及部分房地产开发企业负责人。与会人员的构成或许意味着房地产融资政策将全方面覆盖银行及非银机构借款、股权融资和境内外债券融资等各个方面，房地产开发企业在不同融资渠道之间腾挪的余地将被压缩。

特大型房企仍有较大融资空间

8月20日座谈会透露，监管部门已形成重点房地产企业资金监测和融资管理规则。融资新规或将针对开发企业财务杠杆水平和流动性进行监控，并规定相应的有息负债增长速度。我们认为这将加速房地产开发企业信用质量的分化。从标普信评跟踪的样本地产企业情况来看，2017年以来行业整体处于去杠杆过程中，但各企业杠杆下降程度差异较大。特大型企业财务杠杆持续下降，净负债率由2017年上半年的122%下降到2020年一季度末的79%，处于较为安全的水平。我们认为特大型房企整体上仍有较大的融资空间以支持其未来的稳健发展，从而进一步强化其相对于其他规模企业的竞争优势。

部分房企或将面临更大的再融资风险和流动性压力

标普信评认为，部分大型和中型开发企业的融资或将进一步受限，从而对其流动性产生压力。我们注意到，近年来大型和中型房企财务杠杆下降幅度有限，到2020年一季度末仍分别保持在132%和125%的相对高位。在融资新规下，这些企业的融资规模增长可能会放慢。我们同时注意到，明年第一季度房地产债务到期比较集中。融资新规下，如果房企的杠杆水平接近或超过监管的红线，其再融资风险或将增加。

表外负债或将上升，降低财务透明度

标普信评认为，本次融资新规将有效控制行业表内财务杠杆，但房企仍有可能通过表外负债方式获得外部资金。过去两年，房地产开发企业普遍通过并购和投资扩展业务规模，样本房企长期股权投资在总资产中的占比已从2016年末的1.1%上升到2020年一季度末的2.4%。我们观察到2019年以来，大型和中型房企长期股权投资在总资产中占比快速上升，显示其表外项目不断增加。我们认为，融资新规或将进一步提升房企对表外融资的依赖，增加隐性债务风险。同时，房企采用联合营模式的大部分重要信息并未公开披露，因此有可能加大市场评估开发企业真实信用指标的难度。

本报告不构成评级行动。