12家房企参与央行住建座谈会，“降负债”为主要信号

久期财经讯，8月28日，据中国人民银行网站消息显示，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议指出，为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，人民银行、住房城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

最新消息显示，共有12家房企参加了此次会议，包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

据了解，“降负债”是本次座谈会释放的主要信号，监管层希望通过房企的降负债，来控制金融机构的风险，并维持房地产市场的稳定。融资新规对房企有息负债规模设置了“三道红线”，具体来看，一是剔除预收款后的资产负债率大于70%；二是净负债率大于100%；三是现金短债比小于1倍。根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红-橙-黄-绿”四档，以有息负债规模作为融资管理的操作目标。

据知情人士透露，参与座谈会的12家企业需在9月底之前提交降负债方案，2021年1月起行业将全面推行相关规则。

国泰君安证券分析师认为，房企融资政策的再度收紧实质是对地产行业供给侧的结构性改革，在需求端经营性现金流总量不变的情况下，现金流在各房企之间的分配将发生结构性变化，引导行业格局加速分化。此外，本轮融资收紧对房企未来发展战略形成约束，基本断绝了中小房企通过大幅举债做大规模、实现弯道超车的发展路径，有利于构建房地产健康发展的长效机制。通过限制有息负债规模达到房企“去产能”的目的，进而培养行业“优质产能”。

东方金诚房地产行业高级分析师谢瑞表示，一方面，融资规模的控制将对房企土地获取意愿产生影响，房企在新增土储方面将更加谨慎；另一方面，在房企销售回款未有显著回升及债务管理下，房企前期土地储备的开发进度或将有所放缓。总体来看，在新增土储意愿下降及存货开发进度放缓的背景下，房企资产布局或将出现减速。

分析师认为，对于一些流动性承压、债务杠杆率高的房企，“降负债”的难度更大。例如，泰禾集团年报数据显示，截至2019年底的净负债率为243.76%，资产负债率则高达84.95%，处于行业高位。

在7月初“17泰禾MTN001”发生违约后，7月31日，泰禾集团公告称，公司控股股东泰禾投资、公司实际控制人黄其森与万科子公司海南万益于7月30日签署了《股份转让框架协议》，泰禾投资拟将其持有公司的19.9%股份转让给海南万益。转让价格为每股人民币4.9元，对应总对价约为人民币24.3亿元。

此次交易的完成仍需满足某些条件，包括泰禾集团与其债权人达成债务重组协议，同时需要万科认同其债务重组计划及满意其对泰禾集团的尽职调查。万科方面表示，此次股权转让能否最终达成取决于相关先决条件能否满足，仍然存在不确定性。

万科总裁祝九胜在8月28日中期业绩会上表示，万科成为泰禾集团第二大股东能否最终落定，将取决于三个要素，一是泰禾集团自身的生存意识，二是金融机构的理解程度，三是福建省政府、福建金融办对本地企业的支持态度。祝九胜透露，金融机构有关泰禾的共识正在达成过程中。

祝九胜表示，在这笔交易中，万科的底线是不影响股东的权益，不影响股东对此事的观感，也不影响万科的股东的收益水平。

据久期财经数据显示，年初以来，泰禾集团和富力地产多笔美元债的价格均出现不同幅度的下跌。

数据来源：久期财经