标普：降富力地产(02777.HK)长期发行人信用评级至“B”，展望“稳定”

久期财经讯，8月31日，标普将广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co., Ltd.，简称“富力地产”，02777.HK)及其子公司富力地产(香港)有限公司(R&F Properties (HK) Company Limited，简称“富力香港”)的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B”。展望“稳定”。

标普下调了富力地产的评级，以反映公司短期债务相对于流动性来源的规模和集中度。富力地产再融资能力的薄弱将削弱其财务灵活性，因为该公司将需要从投资中分流资源以偿还债务。

过去几个月，富力地产在国内发行或延期方面没有取得重大进展，这与标普的预期相反，在标普看来，这已经恶化了其流动性状况。公司未能利用其180亿元人民币的未动用核准额度进行再融资或延长到期期限，相对于拥有类似市场地位和长期运营记录的开发商而言，这一额度相对较弱。在截至2021年6月的12个月里，富力地产拥有748亿元人民币的大额到期债务，而截至2020年6月底，无限制现金只有179亿元人民币。流动性紧张可能会持续下去，甚至可能恶化。

标普认为通常情况下，富力地产将能够满足其近期的还款需求，尽管有小幅下滑的空间。该公司在2020年前6个月结算了约460亿元人民币的到期债券，新发行的债券总计不到40亿元人民币。该公司还利用其现金余额将债务削减了约100亿元人民币。

富力地产的短期还款需求主要集中在260亿元人民币的公司债券，以及2021年前到期的约12亿美元离岸票据。剩余的短期贷款大部分是建筑贷款，标普预计这些贷款将在到期时展期。

在标普看来，富力地产将在未来6到12个月内继续减少土地收购，以保持营运现金流以偿还债务。自2020年初以来，该公司在土地上的花费仅为约60亿元人民币，而2019年和2018年分别为约250亿元人民币和370亿元人民币。标普相信富力地产将继续在新项目上有选择性，并限制投资于城市更新项目和可预测的快速资产周转项目。

标普还预计，富力地产将在未来6到12个月内加速库存削减和新产品推出，以提振销售。该公司下半年可销售的资源为2300亿元人民币，其中约一半来自新项目。

标普将对富力地产2020年合同销售增长的预测从10%下调至接近0%。该公司在二、三线城市的大量业务可能会限制其加速现金转换的能力。富力地产在疫情后的复苏速度慢于同行，2020年前7个月的权益合同销售额为628亿元人民币，约为全年1520亿元目标的41%。标普还预计，随着该公司更加注重销量增长，利润率将下滑。

标普预计富力地产将在未来几个月在资产处置计划上取得具体进展。该公司正在与潜在投资者就出售商业地产和住宅项目股份进行深入谈判。管理层预计这些销售收入将达到120亿元人民币。标普认为，任何延迟都将进一步阻碍广州富力的流动性状况。

如果富力地产的债务期限没有大幅延长，流动性压力的悬而未决将限制公司扩大投资的能力。过去两年，富力地产的增长速度已经低于同行。标普相信，公司与其他大型同行之间的市场地位差距将继续逐渐扩大。

通常情况下，标普认为富力地产的杠杆率将随着公司偿还到期债务而逐渐下降。然而，较弱的利润率和增长将放缓去杠杆化的步伐。因此，标普预测富力地产的债务/EBITDA的比率将在2020年降至6.6倍-6.8倍, 2021年降至5.6倍-5.8倍，而2019年的为7.6倍。

标普表示，继续将富力香港的评级与其母公司富力地产持平。标普相信富力香港仍将是富力地产的核心子公司，是集团的主要资产，并使用相同的品牌名称。标普也预计富力地继续全资拥有富力香港。

广州富力地产股份有限公司

“稳定”的展望反映了标普的观点，即富力地产将加快房地产销售和资产处置以促进现金流的生成，以及充分管理其债券期限，并在未来12个月内逐步改善其流动性。标普还预计，在有效的扩张和债务削减的支持下，该公司的杠杆率将逐步改善。

如果富力地产的流动性进一步减弱(目前的资源利用率约为0.8倍)，标普可能会下调其评级。如果公司资产处置延迟或者内部现金产出能力减弱，这可能发生。

如果富力地产在银行贷款和资本市场融资方面的敞口持续萎缩，导致融资渠道进一步收紧，标普也会下调其评级。

如果公司的收入记录或盈利能力下降，致使EBITDA利息覆盖率低于1.0倍，或合并债务/EBITDA的比率恶化至10倍以上，则标普也有可能会降低其评级。

如果富力地产的流动性改善到与其他“B”类评级公司中评分较高的同行一致或超越他们，可使用的流动性资源轻松超过1.2倍，标普则可能会上调其评级。又或者是该公司降低短期债券的集中度，则也有可能上调其评级。

还需要注意的是，该公司有足够的渠道进入在岸和离岸资本市场，并获得银行融资。

与此同时，标普预计富力地产的债务与EBITDA之比将在可持续的基础上保持在8倍以下。

富力地产(香港)有限公司

富力香港的“稳定”展望反映了其母公司富力地产的展望，以及标普对富力香港在未来12个月将继续保持其作为富力地产核心子公司的地位的预测。

如果标普下调富力地产的评级，则富力香港的评级也会被下调。如果：(1)标普认为富力香港对富力地产的战略重要性减弱;或(2)富力地产对富力香港的控制和监督减弱，则标普也可以下调其评级。

如果标普上调富力地产的评级，则富力香港的评级也会被上调。