中达证券：按揭额度偏紧影响几何？

作者：久期编选 2021-02-02 15:10

本文来自微信公众号“中达研究”，作者中达证券研究团队。

报告要点

专题研究：

当前按揭贷款额度缘何偏紧?紧张状态会否持续?当前按揭偏紧有何影响?

贷款集中度管理制度的出台和季节性因素为导致当前按揭额度紧张的直接原因。1)《制度》影响：截至2020年末，个人住房贷款、房地产贷款、全部贷款增速分别为11.7%、12.8%和14.6%，银行为保持或降低个人住房贷款余额占比，将限制个人住房贷款的投放。由于放贷计划等或受《制度》出台而需作出调整，因而上述限制在《制度》落地的初期将更为明显。2)季节性因素：年末商品住宅销售畅旺导致年末及下年年初按揭贷款需求提升，2020年下半年，百强房企的合计单月销售额增速均高于20%(12月达29.2%);通常年末的部分按揭贷款将延后至下年年初投放，进一步带动了当前的按揭贷款需求。

按揭贷款的增量限制料将延续，但额度紧张状态在中长期或不会持续。1)按揭贷款的增量限制来源于经济发展路径切换对信贷结构调整和成本要素稳定的需求。当前我国经济发展更依赖于制造业、科技等重点发展领域，产业发展需要信贷的倾斜。作为成本要素的房价和房租亦需保持稳定，而部分热点城市二手房挂牌价在2020年大幅上涨，限制新增按揭贷款额度为稳定成本要素的重要手段。2)按揭额度不足将影响居民对顺利获取低利率贷款的预期，从而影响后续的购房需求和住房贷款需求的释放节奏，最终使得个人住房贷款的供需达到相对平衡的状态，中长期而言额度紧张的状态或不会持续。

购房成本上升影响短期销售，区域及房企间分化料将加剧。按揭额度的收紧常对应房贷利率的提升，根据测算，假设首付比例30%、贷款年限30年、采用等额本息方式还款，当贷款利率由2021年1月5年期及以上LPR(4.65%)上升至LPR+50bp时，月供额将提升5.9%、购房总支出将上升4.8%，将对居民购房意愿和行业销售情况带来影响。在达到前述平衡的过程中，部分热点城市银行的放款速度、按揭利率和对购房者的审查力度或将受到更大影响。按揭贷款额度不足或将使银行在铺排开发贷和按揭贷款投放时，更倾向于规模更大、财务更稳健的房企及其项目，房企间的融资成本和财务表现或将进一步分化。

数据要点：

截至1月29日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升14%，2021年累计成交面积同比上升57%。

截至1月29日，本周13个主要城市可售面积(库存)环比上升1%;平均去化周期11.6个月，平均环比上升5%。

截至1月29日，本周15个主要城市二手房交易建面环比上升12%，2021年累计交易面积同比上升44%。

投资建议:

本周，上海、深圳等热点城市从住房限购、严格审查购房人资格和偿债能力等方面进一步加码调控，部分热点城市出现按揭贷款暂缓投放、房贷利率上浮等现象，回款情况将对房企资金面带来一定的短期影响，资金管控更为严格、融资渠道更为顺畅的龙头房企受影响相对更小。维持行业“强于大市”评级。

报告正文

1. 按揭额度偏紧影响几何?

近期，部分热点城市的按揭贷款放款速度减缓、房贷利率有所提升。当前按揭贷款额度缘何紧张?按揭额度的紧张状态会否持续?当前按揭偏紧有何影响?

1.1 当前按揭额度缘何紧张?

直接原因一：《银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度》的出台导致个人住房贷款投放短期承压。近年房地产行业的调控和棚改的逐步退潮共同使得银行业房地产贷款增速有所下降，2020年末较2018年末下降了8.3个百分点，2020年第二季度末起已低于全部贷款增速。而个人住房贷款增速的降幅在近三年相对更为平缓，自2019年一季度末起持续高于房地产贷款和全部贷款增速。2020年末出台的《制度》限制了房地产贷款余额占比及个人住房贷款余额占比，虽然央行及银保监会指出“目前，大部分银行业金融机构符合管理要求，人民银行、银保监会将要求其稳健开展房地产贷款相关业务，保持房地产贷款占比及个人住房贷款占比基本稳定”，但银行为保持或降低个人住房贷款余额占比，或将限制个人住房贷款的投放;由于各银行业机构对未来不确定性的考量和因《制度》出台而需调整放贷计划等因素，上述限制在新政策落地的初期对按揭贷款投放的影响更为明显。

图 1：为保持或降低个人住房贷款余额比重，按揭贷款投放承压

数据来源：Wind，中国人民银行，中达证券研究

直接原因二：季节性因素。1)年末商品住宅销售畅旺导致年末及下年年初按揭贷款需求提升。近十年来，各大开发商在年末发力冲击年度销售目标，导致商品住宅单月销售金额的年内最高值均出现在12月，进而使得12月及1月的个人住房贷款需求有所提升。百强房企的销售情况更能反映当前额度更为紧张的热点城市的楼市热度，根据克而瑞的数据，2020年12月，百强房企单月销售金额增速达到29.2%，创年内单月销售额增速新高。2)通常，年末银行业资金相对紧张，部分年末的按揭贷款于下年年初额度相对充裕时投放，进一步带动了年初的按揭贷款需求。个人住房贷款在《制度》下的供给承压和季节性的需求增长共同使得当前按揭额度更显紧张。

图 2：近十年来商品住宅当月销售金额的年内最高值均出现在12月

数据来源：Wind，国家统计局，中达证券研究

1.2按揭额度的紧张状态会否持续?

按揭额度紧张状态的持续性问题可拆解为：1)个人住房贷款额度会否持续收紧：取决于《制度》的出台背景是否会发生变化。《制度》对个人住房贷款的增量做出限制，而《制度》的出台实际上反映了我国经济发展路径切换的需求。2)商品房销售额进而按揭额度需求会否持续提升：商品房销售在受到限购等购房门槛方面的政策影响的同时，也同样受到资金面因素的重大影响。

1.2.1个人住房贷款额度会否持续收紧?

《制度》出台的背景是经济发展路径切换需要信贷结构调整和成本要素稳定。近年来，我国经济发展动能逐步转换，在此过程中，监管部门对银行业信贷投放的引导则持续向制造业、科技等重点发展领域和小微、三农等薄弱环节倾斜，房地产贷款余额增速自2018年三季度末起持续回落。“十四五”时期的经济发展将更注重发展质量和科技创新的作用，信贷资金流向的导向也并未改变。另一方面，在发展路径切换的过程中，作为成本要素的房价和房租需要保持稳定，因此房地产贷款的增量亦需受到严格控制。在信贷结构调整和热点城市资产价格变动的共同作用下，个人住房贷款的增量限制料将延续。

信贷结构方面，个人住房贷款的优质属性使其在流动性环境的变化中保持了高于全部贷款的增速。2013年以来，无论流动性环境如何变化，个人住房贷款增速持续快于全部贷款增速：由于个人住房贷款有房屋作为抵押、贷款时间较长，因而相对部分中小实业的贷款更为优质;这使得在整体流动性收紧的环境下，银行业资金更倾向于向住房贷款而非向小微企业的投放。当前流动性环境趋于常态化，十年期国债利率自2020年5月起稳步回升，商品房成交亦表现良好;在此环境下，《制度》的出台实际上延续了此前信贷结构调整的导向，使信贷资金能够有效地对重点产业提供支持、对薄弱环节带来扶持。

图 3：2013年来个人住房贷款增速持续高于整体贷款增速

数据来源：Wind，中国人民银行，中达证券研究

图 4：10年期国债收益率自2020年5月起有所回升

数据来源：Wind，中达证券研究

快速上升的居民部门杠杆率要求个人住房贷款投放总额有所限制。近年来，我国居民部门杠杆率持续上升，截至2020年第三季度末已达到61.4%。住房贷款为居民部门债务的重要组成部分，出于对金融风险的考量，其总额增长亦需受到限制。

图 5：2020年第三季度末，我国居民部门杠杆率已达到61.4%

数据来源：Wind，国家资产负债表研究中心，中达证券研究

资产价格方面，部分热点城市二手房挂牌价格2020年大幅上涨，限制新增房地产贷款额度为稳定资产价格的重要手段。2020年，以深圳、上海、杭州等为代表的热点城市的租金价格虽较为平稳，但二手房挂牌价大幅上涨。部分城市在2020年内虽出台了限购等政策，但旺盛的购房需求和有限的商品房供给使得上述城市的楼市热度并未明显下降，如深圳7月虽提高了购房门槛，但二手房挂牌价指数仍然由2020年7月中的128上升至2020年1月末的141。房价和房租为产业发展重要的成本要素，其维持稳定对于产业转型升级具有重要作用;在当前环境下，热点城市的新增房地产贷款额度亦需要受到控制。

图 6：2020年部分热点城市二手房挂牌价明显上涨

数据来源：Wind，中达证券研究;注：以2018年1月7日值为100

图 7：2020年部分热点城市房租较为平稳

数据来源：Wind，中达证券研究;注：以2018年1月值为100

1.2.2商品房销售额和按揭额度需求会否持续提升?

整体销售金额预计难以出现大幅增长。虽然当前多个热点城市在调控中均将增加土地供应置于优先位置，但受制于快速增长的居民杠杆率，土地供给的增长或难以大幅推升销售金额。另一方面，随着人口红利逐渐减弱、城镇化率增长放缓，居民对商品房的需求亦难见明显的增长。因此，对按揭贷款额度的整体需求亦难见大幅增长。

按揭贷款投放情况能够通过购房者预期影响商品房销售。按揭放款收紧会为购房者带来难以取得贷款和贷款成本提升的预期，进而影响后续商品房的销售情况。但是，2020年12月末出台的《制度》并未能影响购房者对2021年初按揭贷款额度和利率的预期、进而2020年末的销售情况，导致了当前的按揭额度相对需求较为短缺。根据克而瑞的数据，2020年下半年各月百强房企的合计销售额增速均高于20%，2020年12月单月销售额增速更是达到年内最高的29.2%。

图 8：2020年百强房企累计销售金额增速快速回升

数据来源：克而瑞，中达证券研究

图 9：2020年下半年各月单月销售额增速均高于20%

数据来源：克而瑞，中达证券研究

中长期来看，《制度》将有望合理调节购房需求和住房贷款需求的释放节奏。《制度》将影响居民对顺利获取低利率贷款的预期，从而影响后续的购房需求和住房贷款需求的释放节奏，最终使得个人住房贷款的供需达到相对平衡的状态。个人住房贷款的投放额度和购房利率在短期内将受到一定影响，中长期而言额度紧张的状态或不会持续。

1.3当前按揭偏紧影响几何?

居民购房成本将有所上升，当前按揭额度的紧张状态对行业中长期销售影响有限。按揭额度收紧常对应房贷利率的提升，近期部分热点城市的房贷利率亦有所上调。以总价500万元的商品住宅为例，假设首付比例3成、贷款利率为2021年1月5年期及以上LPR(4.65%)、贷款年限为30年、采用等额本息方式还款，则月供额为18047元，购房总支出为800万元;当贷款利率上调20bp时，月供额将提升2.3%至18469元，购房总支出上升1.9%至815万元;贷款利率上调50bp时，月供额将提升5.9%至19111元，购房总支出则将上升4.8%至838万元。房贷利率的提升将增加购房成本，进而对购房意向和行业销售带来影响。然而，如前所述，按揭额度不足能够调节购房需求的释放节奏，因而大范围的按揭贷款暂缓投放、利率上升的现象在中长期或不会持续。

表 1：房贷利率上浮对月供额影响测算

数据来源：中达证券研究;注：月供额单位为元，变动为相较于利率为LPR的情况

表 2：房贷利率上浮对购房支出影响测算

数据来源：中达证券研究;注：购房支出变动为相较于利率为LPR的情况

城市和区域层面的分化料将加剧。当前按揭额度紧张的现象主要出现在额度需求更为旺盛的一二线热点城市，随着后续银行业各机构对信贷投放铺排节奏和区域分布的完善，各城市间的额度分配与贷款需求亦将形成新的平衡。在达到平衡状态的过程中，部分热点城市银行的放款速度、按揭利率和对购房者的审查力度或将受到更大的影响。实际上，近日部分城市出台的调控政策中，对购房者资金方面的审查已有所加大，如上海将严格审核购房者首付款资金来源和偿债能力、加强借款人资格审查和信用管理，并将严格审批个人住房贷款等。

资金管控重要性凸显，房企间融资成本和财务表现或将进一步分化。由于按揭贷款利率的上升，商品房销售额将受到影响;按揭贷款投放的放缓则将进一步对房企的回款情况带来影响。就房企层面而言，按揭贷款额度的紧张状态或将使银行在铺排开发贷和按揭贷款投放时，更倾向于规模更大、财务更稳健的房企及其项目，银行业涉房贷款或将更集中于头部房企，房企间的融资成本和财务表现或将进一步分化。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业表现

本周，嘉年华国际、景瑞控股、海昌海洋公园涨幅居前。嘉年华国际、景瑞控股、银城国际控股年初至今涨幅居前。

图 10：嘉年华国际、景瑞控股、海昌海洋公园本周涨幅居前