标普：房地产开发利润高达138亿港元，港铁公司(00066.HK)财务缓冲得以保持

久期财经讯，8月20日，标普表示，中国香港地区地铁运营商香港铁路有限公司（MTR Corp. Ltd.，简称“港铁公司”，00066.HK；AA+/稳定/A-1+）上半年房地产开发利润高达138亿港元，这将对其在独立信用状况（SACP）内保持有限缓冲。在2021年底之前，中国香港地区和中国内地之间可能不会重新开放通行，这将是港铁公司经营现金流恢复的关键。

两地重新通关有助于利润丰厚的跨境票价和免税商店收入，并将部分决定收入的全面恢复。尽管中国香港地区推广疫苗，Delta变体出现使通关时间存疑。因此，港铁公司下半年车站商业业务的增长前景依然黯淡，因为跨境、高铁和免税商店的零售收入将保持低迷。

尽管如此，标普预计港铁公司将在2021年底保持其财务纪律，其调整后债务约为450亿港元，接近2020年底的水平。该公司的主要财务比率仍取决于其房地产开发利润收入和资本支出计划。截至2021年6月底，该公司公布的总债务减少38亿港元，现金增加89亿港元。房地产开发现金收入可观。

标普预计港铁公司的营运现金流（FFO）与债务的比率将在2021年徘徊在13%左右，然后在2022年反弹到18%左右。如果该公司的FFO与债务比率持续低于13%，标普可能会下调其SACP的“a”。标普还预计，该公司将在未来24个月内保持较低的融资成本，因为其将从低利率中获益。

自新冠肺炎疫情爆发以来，跨境业务和商业收入严重缩水。因此，港铁公司要管理其杠杆，房地产开发的利润是关键资源。标普预计，未来18个月各类住宅地产项目将产生约120亿港元的现金流入。港铁公司将在未来五年内完成17个项目中的约23,000个新住宅单元。标普估计房地产现金流能够覆盖未来两年港铁公司大部分资本支出需求。

标普的分析中包括了2021年120亿港元的资本支出。这略低于公司指引，该指引包括其公布的上半年约40亿港元实际资本支出。标普相信，该公司对资本支出的时间和金额拥有自主权。从长远来看，港铁公司的资本支出将随着公司开展各种新的当地铁路项目而增加。该公司最近披露了2021-2023年的资本支出为400多亿港元。

标普预计中国香港地区缺少游客到访意味着2022年底或2023年初之前，总客运量将不会恢复到2019的水平。

标普预计，该公司物业租赁和管理部门将在2021年下半年继续保持平稳。合同续签价格可能仍面临压力，因为目前的市场租金低于两三年前大多数合同签订水平。然而，入驻率仍保持在98%左右。港铁公司2021年上半年的物业租赁和管理收入同比下降2.7%。总体租金调升率从2020年上半年的-21%收窄至2021年上半年的-11.4%。新开盘或收购的房地产将有助于收入增长，但标普认为，在未来12至24个月内，物业租赁和管理总收入仍可能低于2019年的水平。

本报告不构成评级行动。