标普：确认华南城(01668.HK)“B”发行人信用评级，展望下调至“负面”

久期财经讯，9月21日，标普将华南城控股有限公司(China South City Holdings Limited，简称“华南城”，01668.HK)的评级展望从“稳定”下调至“负面”。与此同时，标普确认了对这家专注中国市场的公司的发行人信用评级为“B”，对其发行的未偿高级美元票据的长期发行评级为“B-”。

负面展望反映出标普认为华南城的融资渠道已经收窄，资本市场准入有限。鉴于近期离岸资本市场的波动和华南城现有高级票据收益率的上升，华南城可能无法以合理成本进行再融资，可能需要用现金偿还离岸到期债务，从而影响公司的流动性状况。

至2022年，华南城将面临巨大的离岸债务到期，总额达9.7亿美元(约75亿港元)，截至2021年3月约占华南城总债务的20%。

标普确认了该公司的评级，因为华南城应该有足够的内部资源来管理其近期到期的债务。据估计，在中国香港上市的华南城可用于偿还债务的无限制和受限制现金水平与2021年3月报告的65亿港元相当。这意味着，即使在2021年8月和9月两笔共计约40亿港元的到期还款后，华南城仍有能力保持流动性，部分原因是该公司在2021年7月获得了49亿港元的新贷款。

鉴于华南城拥有8家项目公司，相信华南城的现金结余中有很大一部分可以用来偿还债务。这与一些同行形成了鲜明对比，后者的资金可能受限于合资公司。华南城自由现金应该足以支付2022年2月和6月到期的两笔离岸短期债务，总额约为54亿港元。

该公司的主动资产处置计划可以在一定程度上减轻其债务负担。随着潜在买家受限于紧缩的信用环境，大规模资产出售将越来越具备挑战性，这增加了他们能否及时执行和获得资金的不确定性。资产处置可能带来可观的收益，但考虑到它们的非承诺性质，它们没有被纳入标普的基本假设。

尽管如此，标普相信华南城在过去几个月取得了一些进展，该公司计划将其非房地产开发资产和商业土地储备货币化。华南城将于2022年2月、6月和11月到期的三期离岸债务相对分散，即使离岸资本市场仍然震荡，该公司仍有一定的资产处置空间。

获得国内银行贷款可以缓解华南城对境外融资的依赖。标普认为，华南城还有进一步获取国内银行融资的空间，方法是在2021年9月中旬提取其已批准但未动用的33亿港元银行信贷额度，或将其价值约170亿港元的未动用投资地产抵押为新的银行信贷额度。这可能有助于该公司进一步替换部分高级票据敞口，不过，根据中国目前对银行涉及房地产借款人敞口的监管限制，这种替换方案执行起来可能越来越困难。华南城稳健的净负债率和资产负债率在一定程度上减轻了这种风险，这两项指标符合“三条红线”指导中三个阈值中的两个。

华南城的业务增长在未来一到两年将受到限制。由于华南城将资源从2022财年的土地补充中转移出来，其本已压缩的住宅土地储备(截至2021年3月只有210万平方米)将进一步受到挤压。住宅销售可能会下降，这将限制华南城未来12-24个月的整体销售增长。虽然华南城正计划推出更多可销售的多用途商业地产资源，以弥补住宅销售下滑的影响，但日益严峻的市场环境可能会对售罄率和现金回收率造成压力，削弱公司的现金流。

华南城的信用指标应该会继续改善，因为它仍致力于去杠杆化。标普预计，在稳定的合同销售和经常性收入流入，以及严格的土地收购和资本运作的支持下，华南城将继续产生正的经营现金流，用于偿还债务。标普预计，公司的杠杆率(以债务/EBITDA比率衡量)将在2022和2023财年进一步下降至7.0-7.5倍，2021财年降至7.8倍(2020财年：8.7倍)。该公司的财年将于明年3月截止。华南城在过去几年里一直在降低其较高的杠杆率，其2018财年债务/EBITDA比率为12.3倍。

负面展望反映了标普的看法，即华南城即将到期的离岸短期债务的再融资风险正在上升。如果该公司需要在不发行新债务的情况下偿还到期债务，其流动性空间可能会缩小。

华南城提出的还款计划可能有助于管理其短期到期债务，但及时执行将至关重要。这也可能是以牺牲华南城的业务增长前景为代价的，因为它将资源用于偿还债务。

如果发生以下状况，标普或将下调评级：

华南城未能及时产生足够的流动性，以偿还未来6 -12个月到期的债务。这种情况可能发生在以下情况:(1)资产处置计划进展慢于标普的预期，或(2)资金不足以应付即将到期债务;

华南城国内银行的融资渠道恶化。未能获得额外融资或对现有融资进行展期;或

华南城的流动性来源明显低于1.0倍。

如果发生以下状况，标普或将上调其展望至稳定：

华南城通过及时执行还款计划，管理未来6 -12个月的还款需求;

即使在支付了离岸到期的资金后，华南城可用的流动性来源仍保持在1.0倍以上;以及

华南城的债务资本结构保持可持续，加权平均期限(WAM)保持在两年以上。