惠誉：将对房地产开发商的可用现金指标进行调整，或导致部分房企杠杆率上升

久期财经讯，9月26日，惠誉在一份最新的报告中表示，随着季度报告的逐渐披露，该机构正在对其已评级中国房地产开发商的可用现金进行分类。在惠誉的净债务和流动性计算中，监管账户中的预售所得将不包括在可用现金中，而是在计算杠杆时计入净资产。

在中国的预售制度下，地方政府经常要求房地产开发商将部分预售所得存入银行监管账户。一般来说，监管账户中预售收入的资金都是指定用于特定房地产项目的建设，并随着建设的进行分阶段发放。具体规定和执行水平在全国各地差别很大。然而，直到最近，这方面的信息披露还很少。

许多受评的房地产开发商开始在2021年中期报告或2020年年度报告中披露其现金余额中，具体包含的受监管预售收入金额。这是因为，在中国政府于2020年底推出的“三条红线”政策下，其中一条指标之便是现金(不包括受监管的预售收入)短债比。大多数上市房地产开发商将这些资金归类为无限制现金，因为它们可以用于建筑目的。

根据惠誉的企业评级标准，惠誉关注的是这些现金是否可以自由用于偿还债务，而不是是否可以用于运营用途。标准中指出，可用现金可能不包括“运营现金需求，以及其他不能自由用于债务削减的现金类型”。

根据开发商公布的新数据，惠誉将把受规管的预售收入归类为限制类现金。然而，由于这些金额可以用于建筑，从而转换成存货，惠誉将在杠杆计算中把它们计入净资产。惠誉估计，对大多数公司来说，这一调整将导致杠杆率上升低至中个位数左右。

尽管最近情况有所改善，但财务披露仍不一致，许多发行人尚未披露其现金余额中包含的受监管预售收入金额。在惠誉无法获得确切数字的情况下，惠誉将根据资产负债表上未偿合同负债的百分比进行保守估计，可能在10%-20%之间。