穆迪：房企杠杆率将大体保持稳定，但毛利率有所下降
久期财经讯，11月18日，穆迪在一份报告中表示，在信贷紧缩和销售放缓的背景下，房地产开发商的流动性压力将持续存在。截至2021年6月30日，本报告涵盖的49家获评房地产开发商(获穆迪评级共计69家)的加权平均无限制现金/短期债务的比从2020年底的1.5倍略微上升至1.6倍，但该比率在未来6-12个月内可能会有所减弱。开发商的融资渠道受限，合同销售放缓，对项目层面现金的控制减弱，这些都抑制了他们的现金流和流动性。因此，房地产开发商的再融资风险仍然很高，特别是那些财务状况不佳且近期有大量债务到期的开发商。
获评的公司在遵守“三条红线”测试方面表现出改善。穆迪的情景分析显示，指标通过政府“三条红线”测试参数的获评开发商数量从2020年的15家增至2021年6月的17家。测试中超出所有三个指标参数的获评开发商的数量从4个下降到3个。换言之，大多数获评开发商被允许以每年5%-15%的速度增加债务，但融资渠道在现实中对许多开发商而言仍然是一个挑战。因此，穆迪预计大多数开发商的债务增长到2021年底将有所放缓，更多开发商将遵守“三条红线”的要求。
由于收入和债务增长将放缓，杠杆率将大体保持稳定。加权平均收入/调整后债务的比在2021年和2022年将保持在79%-81%，而截至2021年6月30日的12个月，该比率为79%。融资渠道受限和市场情绪疲软正在降低合同销售和土地收购的速度。因此，收入和债务增长的水平都将从2020年起有所放缓。少量的债务增长(2021年约为3%)将主要出现在“Baa”评级和“Ba”评级的开发商。对于大多数“B”评级的开发商而言，穆迪预计由于融资渠道减弱，债务和现金余额将同时下降。
利息覆盖率将减弱，主要反映出毛利率有所下降。开发商的加权平均EBIT利润/利息的比率将从截至2021年6月30日的12个月的3.4倍略微下降到2021年和2022年的3.2倍。随着开发商加权平均毛利率继续收缩，利息覆盖率也随之减弱。由于土地成本和价格折扣的增加，该利润率将从2021年6月30日前12个月的24.4%和2020年的26.3%分别下降到2021年的24%和2022年的23%。
