地产融资政策全面趋紧，下半年房企面临流动性考验

本文来自微信公众号“中信证券研究”。原标题为“地产政策和债券融资观察”。

2019年与地产相关的融资政策层层收紧。其中信托融资和海外债均面临政策指导下，房地产企业直接融资也开始放缓。在内部销售现金承压、外部融资环境受限，叠加资本支出和到期回售双重压力的背景下，下半年房企在流动性管理方面将面临考验。没有必须规避的行业，在控制久期前提下地产信用债仍有挖掘机会。

2019年上半年地产融资逐步收紧。

2019年1-6月房企开发资金同比增长7.20%，增速较前五个月回落0.4个百分点。直接融资方面，2019年1-4月的房企境内债券累计总发行规模2810.80亿元，同比增长48.1%，5-6月累计总发行规模723.80亿元，同比下降11.1%。中资美元债势头减弱，2019年1-4月，发行规模合计359.40亿美元，同比收缩21.9%，5-6月发行规模合计51.10亿美元，同比下降10.2%。

2019年5月以来地产融资政策全面趋紧。

5月，银保监会在发布的《关于开展“巩固治乱象成果，促进合规建设”工作的通知》(23号文)中提到要对信托机构开展整治工作。7月，银保监会对部分信托公司进行约谈警示，旨在遏制当前房地产信托业务过快增长的态势，房地产信托融资也有收缩态势。同期发改委也发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，房地产企业发行外债募集的资金只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

下半年房地产企业将面临融资和偿债双重压力。

除了政策方面的预期收紧，债券到期压力也不小。2019年5月至7月总偿还量合计1358.24亿元，回售量225.64亿元，到期回售总量合计较发行量高出近600亿元。2019年下半年地产债到期偿还规模共计2316.72亿元。单月到期量达到430亿元，到期回售量较上年同比增幅达60%之多。

没有必须规避的行业，在控制久期前提下地产信用债仍有挖掘机会。

销售端按揭利率上升，去化下降推货上升，预计全年销售增速同比不会明显下行。融资端结构性收紧，恐慌情绪使得行业加快投资，企业大规模开发库存，推动土地变为待售资源。建议投资者可以自上而下，挑选稳定布局一二线城市以及逐步渗透至三四线城市的主体所发行的房企债。

风险因素：

地产行业融资政策继续加码;市场资金面出现收紧，货币向信用传导不通畅，再融资分化导致信用违约;金融行业和实体经济表现低迷等。